广州楼市调控发威,“网红盘”狂降6000/平,房企打擦边球,“双合同”再现江湖

%title插图%num图片来源:视觉中国

在广州看了将近半年的房子,黎华(化名)亲历了市场从上行阶段步入调控周期。

经过多番挑选和对比,今年4月,黎华终于在南沙找到自己理想中的房子,随后他在开盘之前先行认了筹。不过,随着5月下旬限价政策的落地,广州部分楼盘开始由精装修交付转为毛坯,黎华认筹的楼盘也是如此。

由于“毛坯的总价比精装的便宜不了多少,买了之后还得花几十万装修”,最终,黎华不得不选择退筹,再次踏上看房之路。

尴尬的是,“毛坯交付”现已不再是个别楼盘的行为。近日,时代财经走访多个售楼处发现,采用毛坯或简装交付的楼盘数量已经扩大,更有楼盘为购房者提供延后签装修合同的选项。

在“重拳”整治之下,广州楼市成交开始转淡,根据广州中原研究发展部的数据,7月广州一手住宅网签7652套,同比去年下跌10%。

而广州还将采取更加严厉的管控措施。多名业内人士向时代财经证实,未来持销楼盘的最新备案价,必须在上一期的基础上下调3%,否则将无法取得预售证。

房企打擦边球,“双合同”再现

实际上,早在3月初就有市场消息称,广州黄埔区将对新房进行限价,此后传言限价范围扩大至多个区域。到5月下旬,限价政策正式落地,涉及广州多个行政区。

由此,政府指导价低于房企预期的楼盘,通过“减装修”来贴合政府指导价以加快出货。时代财经获悉,“减装修”包含毛坯和简装两种方式,其中毛坯交付更受房企的青睐,黎华认筹的楼盘便属于最早一批采取这种应对策略的。

近日,时代财经走访、咨询广州多个楼盘发现,目前至少有18个楼盘已经、准备或正在考虑实行毛坯交付,这些楼盘分布在天河、海珠、番禺、白云、黄埔、南沙、增城等多个区域。

其中,位于南沙区黄阁板块的一个持销楼盘,已经实行了将近两个月,目前均价为27000元/平方米,而在限价之前的价格区间为27000-29000元/平方米。

时代财经获悉,经过这段时间的调整,目前该楼盘已增加了精装修服务,即购房者可选择委托开发商对房子进行装修,装修标准为1000元/平方米。不止南沙,最早传出限价消息的黄埔区目前也有“毛坯盘”采用相似的装修策略,

不过,为避免过往认知的“双合同”嫌疑,装修合同不会与购房合同在相同时间签订,其中一个楼盘的工作人员告诉时代财经,“需要装修的时候,开发商会再联系业主”。

值得一提的是,广州在2016年底至2018年初,对楼盘的备案价格进行过严格的限制措施,彼时多数楼盘与购房者同时签订购房合同和装修合同,在当时这几乎是购房者无法避免的潜规则。而由于装修费用不计入购房总价,因此该费用无法进行贷款,变相提高了购房者的首付比例。随着这一监管措施的松动,“双合同”逐渐销声匿迹,广州楼市亦重回“精装修时代”。

如今,在“重拳”整治之下,广州楼市出现了不同以往的现象。除了延迟签订装修合同,亦有部分楼盘采用“统一价”的销售策略,即不论楼层、户型和朝向,所有房源按照相同的单价出售。按照首付比例的高低和交款时间的长短,购房者被分为不同的选房顺序,首付高和交款快的购房者优先选房。

“主要是开发商想尽快回款,先把能卖出去的产品赶快卖出去,被挑剩下的部分到时候该怎么处理再说。”一位业内人士对时代财经说道。

“网红盘”狂降价,调控还要加码

上述销售策略意味着,同样的价格之下,越早购房的买家所得到的房源越优质,然而时代财经在实地走访时发现,该销售策略并未给楼盘引来更多的买家,多个楼盘的售楼处看房客稀少,而从多名业内人士的反馈得知,这是广州楼市目前存在的普遍状况。

广州一大型中介机构南沙某门店的负责人告诉时代财经,近一个月,该中介机构位于南沙某板块的总成交量不及去年同期的一半,而多年来该板块备受购房者追捧。

不止南沙,其他区域也陷入了成交量低位运行的窘境。由于调控政策的影响,原本主打番禺市场的一名经纪人不得不转战相对宽松的白云区,然而切换市场未能改善局面,该经纪人告诉时代财经,近两个月其流失了不少客户,7月份甚至没有访客。

广州中原研究发展部的数据显示,尽管受到疫情影响,去年全年广州一手住宅依然实现网签10.09万套,创下史上第二高,仅次于2016年。今年2月以来,广州楼市调控政策多次加码,在房贷政策、人才购房、预售证审批、新房价格备案管理、土地供应等方面从严调控,为广州市场降温。

6月份,广州一手住宅成交量跌至去年6月以来的最低水平,仅约7057套;7月份,成交量小幅提升至7652套,但也处于次低水平。

而在楼市呈现出持续低靡的态势之下,广州依然计划采取更加严厉的管控措施。多名业内人士向时代财经证实,未来广州持销楼盘的新取证备案最高价应在上一批次取证备案均价的基础上下调3%;全新楼盘的备案价,则参考周边竞品或同品质项目一季度网签均价。此前的规定是广州全年房价增长在5%以内,而8个月内广州市住宅价格保持零增长。

“这个(新政策)基本是确定的,就看下一步各个区域怎么执行了。” 广州世联研究院副院长崔登科对时代财经表示,限价加码的原因是“住建部要问责价格上涨过快的城市,而不是交易量”。

7月15日,国家统计局发布的2021年6月分70个大中城市商品住宅销售价格显示,广州环比涨幅1%,同比涨幅11.6%,连续三个月领涨全国。

在市场下行周期,出于快速回款的需要,广州部分楼盘目前出现了降价,其中位于南沙的某“网红盘”每平方米降价6000元。

“目前来看,主要是个别房企因为‘三道红线’问题急于回款,在全国采取的措施,其他房企并未有实质性的行动,市场离降价周期还很远。”业内人士对时代财经表示。

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