哪家泡泡大?2020房企合销比排行榜

号外 王文华

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去年,在房企财报基础上,网易财经发布业内首份《2019内房股合销比排行榜》,通过计算合销比(合约销售额/实际营收),观察房企的规模扩张及盈利能力等情况,刺破房企销售泡沫。合销比排名靠前的房企,意味着其实际营收水平越低、对合同销售等套路的依赖越大。

今年,网易财经再次推出《2020内房股合销比排行榜》,跟踪对比30家销售额超千亿的上市房企的变化与趋势。

流水的榜单铁打的滨江

2019年,在网易统计的合销比榜单上,滨江集团以4.49倍的数值位列榜首。2020年,滨江集团以合销比4.77,再次位列第一。2020年,滨江集团的合同销售额为1363.6亿元,相比2019年合同销售额1120.6亿元,增幅21.7%,值得注意的是,在滨江集团公开的《2021年跟踪评级报告》中,滨江集团的权益销售金额为700亿元,权益金额销售占合同销售金额的比例由2019年37.73%上升至51.33%。

合同销售金额特别是权益销售金额都有较大增长,但滨江集团的营收增幅却相对不高,2020年滨江集团的营收为285.9亿元,相比于2019年的249.5亿元,增幅为14.6%。

与榜单“钉子户”滨江命运相似的还有正荣地产。2020年,正荣集地产以3.93的合销比数值居于榜单第三名,合同销售金额为1419亿元,营收为361.26亿元。2019年,正荣地产的合销比为4.01倍,位列榜单第二位。按照正荣地产对外公布的2020年权益销售比例为55%计算,正荣地产的权益销售额为780.5亿元。相比于2018和2019年权益销售占比仅三成左右,2020年,正荣地产的权益销售有了大幅提升,但营收较2019年仅增长了11%。

此外,榜单显示,绿城中国由2019年的第8位上升至2020年的第2位,合销比值由2019年的3.27倍上升至2020年的4.4倍。究其原因发现,2020年,绿城中国实现合同销售额2892亿元,同比增长43%,营收657.8亿元,同比增长6.8%。另外,值得注意的是,2020年,绿城中国的股东核心净利润从2019年43.36亿元下降到39.93亿元;毛利为155.73亿元,同比微降0.4%;毛利率为23.7%,同比下降1.7个百分点。

绿城中国方面表示,毛利率下滑主要是受到政策性限价影响,多数项目未能体现品牌溢价;同时,具备土地红利的项目减少,行业整体盈利水平也在下降。

绿城中国盈利能力遭质疑并非首次。去年业绩会上,小股东曾指出绿城中国“业绩爆雷”,盈利能力不足,2017年至2019年连续大额减值计提,损害股东利益。绿城中国董事会主席、行政总裁张亚东向投资者致歉,并表示“不认可”爆雷的说法,他认为“市场上觉着有差距,只可能是信息不对称”。

数据显示,2017-2019年,绿城中国分别减值计提9.79亿元、17.35亿元、13.76亿元,2020年这一数据为13.34亿元,四年共减值计提54.23亿元。

恒碧绿连续两年垫底

榜单显示,中国恒大、碧桂园及绿地控股连续两年排名垫底,但在数值上,中国恒大和碧桂园有所上升。2020年,中国恒大和碧桂园的合销比分别为1.43和1.23;2019年,对应的数值分别为1.25和1.13。

2020年,中国恒大的合同销售额为7232亿元,营收为5072亿元,2019年的合同销售额为6010亿元,营收为4775.6亿元,合同销售额增幅为20.3%,营收增幅为6.2%。也就是说,合同销售额增长的幅度高于营收的增长幅度,导致合销比数值上升。

碧桂园的营收出现下滑。2020年,碧桂园的合同销售额为5706.6亿元,营收为4628.6亿元,2019年,合同销售额为5522亿元,营收为4859.1亿元,合同销售额增幅为3.3%,营收增幅为-4.7%。这意味着,尽管碧桂园2020年的合同销售额小幅上升,营收却不增反降。

相较来看,绿地控股的合销比数值较2019年有所缩小。2020年,绿地控股的合销比为0.79,2019年的合销比为0.9。从合同销售额和营收来看,2020年,绿地控股的合同销售额为3584亿元,营收为4558亿元,2019年的合同销售额为3880亿元,营收为4278亿元,合同销售额同比下降7.6%,营收却增长6.5%。

营收增长并不代表绿地控股的盈利能力增强。对比2019年,2020年绿地控股的营收和利润增速均出现下滑。2020年,绿地控股的营收增长6.5%,2019年的增速为22.8%。2020年,绿地控股实现净利润150亿元,同比增长1.73%,2019年,绿地控股实现净利润147亿元,同比增长29.6%。

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