银行抵押贷款有哪些注意事项及存在的问题

一、抵押贷款有哪些注意事项

不管你选择何种抵押贷款,听听专家的建议十分有益:

再融资的时候必须考虑到所有的贷款成本,这不仅包括利息,还包括手续费和点数。

如果想省钱,可以询问一下无成本再融资,这种方式的大部分费用都已经计算在贷款之内。

由于抵押贷款市场竞争十分激烈,你目前的贷款商应该是你再融资的首选。为了不失去你的业务,你目前的贷款商会按市场上最优惠的条件给你提供贷款。

也可考虑向Priceline、ELoan和Lending Tree等线上贷款商告贷,作为再融资的补充。例如,Priceline Mortgage提供“下浮”预期年化利率保障,一旦市场预期年化利率下降,贷款预期年化利率也将随之下调。

如果你认为预期年化利率不会下降,不妨锁定贷款的预期年化利率。锁定预期年化利率使你在预期年化利率上升时得以保护自己的利益。但注意下浮预期年化利率贷款和锁定预期年化利率贷款都要支付手续费。

二、抵押贷款存在哪些问题

(1)、有关规定对抵押的登记部门确认不统一,致使银行无所适从如中国人民银行和建设部联合签发的《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》中规定,当地房地产管理部门为城市房地产抵押登记部门。而某省工商行政管理局与中国人民银行某省分行联合签发的《关于对金融机构贷款业务相关的抵押物进行登记的通知》中却规定,工商行政管理机关为以企业动产和厂房等建筑物作抵押的登记机关。

另外,由于没有在各抵押登记部门之间建立起必要的沟通制度,导致了债务人重复抵押登记,骗取贷款人资金,损害债权人利益现象的发生,带来了一些不必要的混乱和纠纷。如某债务人以无地上定着物的土地使用权向贷款人甲银行作抵押,并在土地管理部门办理登记;此后此债务人在同一片土地上建筑房产,待办理合法的产权证后,又用房产向贷款人乙银行作抵押,在房产部门办理抵押登记,这就发生了债务人重复抵押,债权人权利发生冲突的问题。这便是由于登记机关分属不同的行政机关,缺乏相互间联系而造成的不应有的结果。

(2)、法定登记部门对有些贷款抵押物未开办登记业务   

《担保法》规定,以林木抵押的,登记部门为县级以上林业主管部门;以航空器、船舶、车辆抵押的,为运输工具的管理部门登记。在实际工作中,当事人虽经多次与林业局、车辆管理机关等进行联系,但有些部门一直不同意开展该项登记业务,使得银行部门抵押物无法登记。

(3)、有些抵押物办理抵押登记难度较大

主要表现在:一是有些企业资产由于历史上的种种原因,没有办理产权登记手续,无产权证书,无法办理登记;二是有的抵押物估价难度较大,若找专门评估机构,费用较高,抵押人负担过重,登记积极性不高。

(4)、抵押权的实现难度较大

《担保法》规定,债务履行期届满抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿,协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。在实践中,一方面由于很多抵押物没有统一的估价标准,有关部门对抵押物估价偏高,致使借款以物抵债后银行蒙受重大损失;另一方面,由于市场机制不健全,缺少规范的拍卖、变卖市场,即使有拍卖市场,也因基层市场不健全,拍卖抵押物难度大,银行难以及时实现处置权。

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