“大船项目”烂尾七年始末:亚洲粮油大王、赌王家族与“地产女大亨”的缠斗

出品|清流工作室

作者|刘培 主编|赵妍

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2013年6月18日,一块工地上,7把铁锨围成圈插入松软土中。铁锨原木色杆上绑有大红花布球,后面站成一排的6人面露微笑,对未来满怀期待。

这是当时“大船项目”开工奠基典礼上的共同培土仪式。这个“大船项目”后来改名为“运河one”。官方的介绍中,这座占地9万公顷项目,投资60亿元。落到设计图中,“大船”名字的由来,也是因为外形酷似一艘泊靠在岸边的巨轮;巨轮上拔起6栋大厦,科技感和现代感十分震撼。

项目持有方阵容豪华,包括当时福布斯华人富豪榜上以26亿身家名列第72位的亚洲粮油大王郭孔丰,以及以身家44亿美元位列第37名的中国澳门赌王何鸿燊的大女儿何超琼。本地开发商杨美玲的公司——北京美融加投资有限公司(下称“美融加公司”),也是项目股东之一。杨美玲尽管知名度寥寥,但在早年间曾被媒体宣传为“地产真正女大亨”。

强大阵容团队外,“运河one项目”还获得了64亿中国银行贷款支持。但是项目工期却屡屡拖延,时至如今仍未完工。运河one项目预计完工的时间节点,在新加坡方和澳门赌王一方的官方资料里逐年修改,从2016年,改到2018年,最后延长到2023年。

清流工作室从项目工地多人了解,2018年年底,完成度最大的二期项目(10#)楼体结构已经封顶,但是随后不再动工。一期项目更是滞停多年,2020年5月方重新挖土动工。

图为一期项目工地:仍为地下基础工作

图为二期项目工地上三栋建筑:10#、12#已经封顶

2020年12月,何超琼却退出了这个已经全部封顶的二期项目,由郭孔丰控制的鹏瑞利置地集团有限公司(下称“鹏瑞利”)收购其股份。为什么赌王之女退出了已经封顶的项目,却仍然保留了一期项目?

清流工作室了解到,这或许跟项目公司的中方股东美融加和新加坡方股东鹏瑞利之间的矛盾有关。双方之间因为债务纠纷,由暗地协商曾一度上升到工地拉闸断电,至今纠纷仍未得到解决。

雄厚资方与64亿银行贷款

运河one项目分为两期,总建筑面积超过50万平米,土地出让金就高达45亿元,后续投资建设费用高达60亿。

最早公开资料中,一期项目包括13#、14#-1、14#-2地块,2012年9月售出,总建筑面积27.8万平米,土地交易价为25.3亿元。二期项目10#、11#、12#地块,2013年4月售出,总建筑面积23.7万平方米,土地成交价为22亿元。

上述6个地块出售的信息中,参与方阵容中的新加坡方财团是由世界粮油大王郭孔丰的鹏瑞利和澳门赌王之女何超琼的信德集团(0242.HK)等组成。

新加坡裔华人郭孔丰在富豪圈的名声丝毫不逊于赌王家族。郭孔丰不仅是世界糖王郭鹤年的侄子,而且独创金龙鱼品牌,引领中国粮油市场多年;金龙鱼等中国业务的母公司丰益国际在2020年以426亿美元收入位列全球企业285位。2020年10月,金龙鱼(300999.SZ)重组在中国上市,股价从上市初的48.96元/股,连续追涨至2021年1月8日巅峰时,股价高达145元/股,金龙鱼总市值超过7000亿。

即便当时,2013年福布斯华人富豪榜上,郭孔丰以26亿美元身家排名72位(叔叔郭鹤年以125亿美元身家排名第七),比亚迪的王传福还排在90位。

2011年郭孔丰的丰益国际入股成为鹏瑞利的第一大股东后,涉足房地产综合开发项目。2012年,鹏瑞利进军运河one项目,为鹏瑞利集团首次拿下中国内地一线城市的地产开发项目。

对于澳门赌王家族企业来说,博彩业之外的第二大资产即为从事地产、酒店等业务的信德集团。后者以24%持有项目股权的方式,参与运河one项目的建设,也是首次进军中国北部的房地产发展市场。

两大富豪家族看中的one项目,仰赖的是其特殊地理位置和商业定位。鹏瑞利称,该项目未来建成的零售、办公和住宅的销售会为投资方带来充沛的现金流。

两大家族联合中方的美融加,2012-2013年接连斥资45亿元土地出让金,拿下上述6个地块。

当然上述费用并非由股东全部凑齐,大多为中国银行提供贷款。鹏瑞利在2012年9月曾公告称,一期项目中其应投入的1.7亿新加坡元(约合8.3亿人民币)资金里,其中0.5亿新加坡元(约合2.4亿左右人民币)为自己募集的资金,剩余的1.2亿新加坡元(约合6亿元资金)由中国银行贷款提供。

外界不知,上述主要三大股东是否已经实际支付高达45亿的土地出让款。但是直到2016年10月,鹏瑞利对外公告的资金来源才最终敲定。鹏瑞利称,运河one项目获得中国银行北京分行提供的64亿元贷款,其中一期项目获得7年期和15年期贷款共计36亿元,二期项目获得7年期和15年期贷款28亿元。2018年5月,中国建设银行取代中国银行北京分行和大船项目方重新签约64亿贷款。

拉闸断电、封门阻挠

得天独厚的位置以及雄厚资本加持之下,外界难以想象,大船项目中的一期项目在2013年挖土方后,后续再也没有任何进展,直到2020年5月方重新挖土打桩等地下基础工作。2018年年底,二期项目中10#地块结构封顶后的2年多时间里,至今毫无进展。

知情人士李瑞(化名)于2018年来到一期项目时,工地现场还是一片不成样子的土坑。

这片土地的外立面被不断要求修改,规划许可证也随之调整需要重新审批,然后还要申请土地许可证。他很诧异,之前的4、5年,这个项目的负责方都在做什么。

一期项目在忙完前面所有手续后,于2020年5月开工,后期进展也不顺利,该项目屡次因为投资方之间冲突遭遇停工。

一期项目中,新加坡财团和中方北京美融加投资有限公司最初按照7:3的方式成立鹏瑞利美融加公司,现在为新加坡财团持股76%,美融加持股24%。具体来说,由鹏瑞利方持股34%,赌王家族的信德集团持股24%,美融加公司持股24%,项目管理主要由鹏瑞利集团运作。

二期项目为新加坡财团和美融加对半持股,但是项目主要为美融加负责开发管理。具体来说,由鹏瑞利方持股23.6%,信德集团持股19.35%,美融加公司持股50%。

前来阻挠一期项目的不是别人,正是负责二期项目管理的美融加公司。

多位施工方工作人员称,“投资方矛盾也影响工期进展”。

双方最为激烈的一次冲突是2020年9月的一天,美融加项目负责人杨磊(杨美玲的表姐)带人,围攻了一期项目工地,强行断掉了工地现场的电力,并派人驻守在电闸门前。

图为美融加公司派驻人员把守在电闸处

在现场的李瑞很震惊:“自己在建筑行业从业多年,多是农民工和包工头之间闹事,从未见过开发商的股东之间发生如此恶劣冲突,领导直接带人闹事,强行断电,幸亏当时只是在打桩,没有工人在下面,如果出现工人安全问题,谁负责?”

这并非首次冲突。据李瑞称,5月时,美融加公司多位管理人员坐在鹏瑞利驻项目地办公室,声称, “已经6个月没有发工资了,你们欠美融加公司的钱没有还,我们的工资你们来付”。

清流工作室联系鹏瑞利方处理公司事务的负责人,在告知相关咨询问题后,对方称会联系,但是截至发稿前并未收到回应。

美融加公司的工程部唐姓负责人称“未被授权,无法回答”。

除了上述鹏瑞利欠美融加的款项外,郭孔丰控股公司的关联公司也曾向美融加提供4亿元贷款,这笔贷款因为美融加方的违约,一直未偿还。双方早在2018年因此诉诸法院的民事调解,调解无用后,最终对簿公堂。

根据多份法律民事裁定书披露的信息,上海丰海投资股份有限公司(下称“上海丰海公司”)曾经借给杨美玲控制的北京漕运码头投资发展有限公司4亿,北京美融加公司以其持有的鹏瑞利美融加(四)有限公司(下称“合营四公司”,负责10#地块的开发公司)的50%股权为这笔借款提供质押担保。2018年3月到期后,杨美玲公司一直未偿还。

这里的上海丰海公司的股东均是郭孔丰控制的公司——2020年10月在中国上市的金龙鱼的高管。譬如持股上海丰海公司6.81%的穆彦魁还在金龙鱼里担任董事和总经理,持股4.91%的牛余新也在金龙鱼担任董事;股东陈波也在金龙鱼控制的多个子公司担任董事。

2020年3月31日,上海金融法院据此裁定拍卖、变卖美融加公司持有的合营四公司的50%股权,美融加公司5月递交再申请,后遭遇驳回。

清流工作室从多位人士处了解,目前双方依然未谈拢。鹏瑞利提出收购美融加对项目持股的意向遭到拒绝。

双方矛盾冲突也影响到完成结构封顶的二期项目,二期项目中的10#地块完成结构封顶2年后毫无进展。

按照正常节奏来说,完成结构封顶后,开发商应该推进二次结构以及相关装修工作。

二期项目工作人员梁敏(化名)称,“甲方业态不明确,具体大楼什么定位, 装修风格如何,将来如何销售还不清晰”,这些自然会影响到接下来的二次施工。

按照最初的三方分工计划,最擅长商业战略定位的鹏瑞利和信德集团负责项目项管理以及提供商业零售部分的管理服务,而未有商业运营经验的美融加主要负责和地方政府沟通工作。

双方分庭抗礼之下,负责二期项目管理的美融加和另一股东鹏瑞利如何协商合作?

鹏瑞利似乎在加大对二期项目的控制。2020年12月,信德集团将其持有的二期项目股份转让给鹏瑞利,二期项目股东变更为美融加持股50%, 鹏瑞利持股43%。

梁敏感慨:按照这个进度,5年也竣工不了。

“昔日地产女大亨”的危机

运河one项目的“僵局”之下,还面临的问题是,美融加老板杨美玲名声在地产界早已船舱漏水。

其在媒体中的高光时刻是2003年,房地产杂志《安家人物》,浓墨重彩地称其为 “京城地产真正女大亨”。其后,围绕其公司的诉讼纠纷不计其数。

这些诉讼尾随杨美玲发家轨迹史,几无漏网。其2000年创办美晟房地产有限责任公司的2年时间里,大兴区旧宫镇、朝阳区拿下3个项目——美然香榭丽、美然百度和朝阳区的美然动力街,这些项目从2004年开始引发诉讼不断。大多是业主购买房屋后,甚至延迟十余年未能获得房产证。期间为逃避债务,还一房多卖,导致业主财产受损。

2004年,美晟公司收购北京实地房地产开发有限责任公司之后,杨美玲进入通州土地市场,诉讼一路追到北京实地持有的“鼎盛国际”、“北京one项目”等。

近上千份法院裁定书及公开报道显示:杨美玲延迟十余年为业主办理房产证,一方面原因是杨美玲公司为筹措资金,挪用业主缴纳的房产税等资金,另一方面有些项目在出售后抵押给银行融资。

2006年,因为拒不执行法院判决的违约罚款,杨美玲还被朝阳法院带走。

但这些并未阻碍杨美玲在西城区拿下西单商圈最后一块地(西单美晟国际项目,现在位于西单北大街110号的老佛爷百货所在地)以及2013年引来新加坡财团合力开发通州地标性项目。

其中西单美晟国际项目,不仅为杨美玲赢得丰厚回报,而且也触发了认识新加坡地产商的契机。

北京市规划和自然资源委员会披露的一则土地出让变更显示,美晟地产受让西城区西单北大街110号综合楼,合同地价款为1.56亿元。

不过,清流工作室从早期在杨美玲公司担任高管的不愿具名人士处了解,美晟地产花费5.7亿元,从现在金融街(000402.SZ)子公司处收购这一地块,美晟地产负责拆迁和开发工作。

公开资料中,2006年3月,美晟地产公司开始施工,到2007年年初左右停工,美晟地产完成两栋楼体的其中一栋主体结构建设。直到2008年年底,金融街控股集团又花费15.9亿从美晟手上收回,项目又重新开始运转。

从上述交易中,杨美玲至少获得数亿元收入回报。上述人士称,也正是通过金融街控股集团,杨美玲认识了后来的新加坡地产商。

不过,杨美玲为了偷税漏税,不仅未将上述收入中的2.6亿元计作会计账簿,而且这笔交易也未缴纳土地增值税。

2015年地税局还发现,2009年-2011年期间,美晟地产伪造发票,涉及金额1.3亿元;2010年、2011年两年内收取售房款收入2.65亿元也未列入美晟房地产收入账簿上,未缴纳相应的税务。

最终北京地税局处以补缴、滞纳金和一倍罚款,总计5.26亿元。这笔罚款无疑让杨美玲的资金高度紧张。

彼时的杨美玲名下多家公司,已被法院列为失信被执行人。其名下公司债务官司纠纷陆续进入法院执行阶段。针对杨美玲2004年通过收购的方式获得实地公司100%的股权纠纷案件,当初允诺给原来股东黄一夫的股权转让款一直未支付,双方打了多年官司。北京顺义区人民法院在2016年2月,立案执行杨美玲及其公司履行相应支付款项。杨美玲直到2019年6月仍未履行相关义务,被法院采取限制消费措施。

2014年,因为借款纠纷,中国农业银行股份有限公司北京西城支行申请冻结陈教勋、美晟地产公司名下银行存款3.9亿元,法院未找到被执行人可供执行财产后终结执行程序。

因为工程款未结款,中铁建设集团有限公司2020年6月申请强制执行实地公司将位于北京市通州区中山大街的179套房屋转移登记至申请人中铁建设集团有限公司名下,汇天网络科技有限公司协助实地公司履行上述义务,同时二被执行人履行支付违约金2211万元。

刘培是清流工作室高级作者,常驻北京。

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